2026年の幕開けにあたり、
不動産を活用した相続税節税の大きな転換点となるニュースがでました。
実務の現場で話題になっていることを含め、私なりの考えをお伝えしたいと思います。

昨年年11月26日、日経新聞に
「投資用マンション節税に歯止め、相続直前購入なら税重く　政府・与党検討」
の記事が掲載され業界では話題になりました。

主な内容は以下の通りです。
・賃貸目的で購入したマンションやオフィスビルなどの相続税を算定する際の物件の評価方法を改める。
・相続直前に購入した物件では、路線価でなく購入時の価格に基づいて評価。税負担を引き上げる。政府案では購入から5年以内の相続を軸に調整する。
・具体的には被相続人の購入時の価格に地価の上げ下げを反映し、そこから2割程度低く見積もる方式を採用
・不動産の小口化商品に関しては購入時期にかかわらず、商品の取引事例などをもとに相続税を算定する

不動産クラファン商品を相続対策として販売している会社の中には
株価が大幅に下がった会社もあり何かと話題になっております。
政府・与党が検討に入った「相続直前の駆け込み購入による節税への規制」は
不動産を活用した相続税対策のあり方を考え直す大きな変化です。

しかしながら、結論としては余裕を持って対策を講じれば、
不動産による相続対策は今後も効果が期待できるものと考えております。
以前から不動産の購入の中でも、特に投資用不動産は、
時価と相続税評価額の「差」を利用した節税対策のツールとして重宝されてきました。

今回の規制案が示しているのは、
国が「実態を伴わない節税目的の取得」を厳格に評価し直すという意思の現れです。
考えるべきは、もはや「節税効果がどれだけあるか」ではありません。
「もし節税メリットが薄れたとしても、その物件を持ち続けたいと思うか？」という問いです。

これからの時代、不動産経営は「税務のテクニック」から、
本来の「不動産事業」へと立ち返ります。
つまり、入居者に選ばれ続け、安定した賃料収入を生み出し、
長期間にわたって資産価値を維持できるかどうか。
その本質的な経営が、事業の成否を分けるポイントです。