クライアントの思いやビジョンを共有し、最適な利用・有効活用・ソリューションをご提案。

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土地活用コンサルティング

土地活用

資産の有効活用や相続対策として、土地有効活用を検討するオーナー様も多いのではないでしょうか。
土地有効活用は市場調査やキャッシュフロー分析、将来価値を想定した投資分析の他、
相続対策(節税効果、分割対策)の観点からの分析も必要とします。
その他、建築会社や設計者、プロパティマネジメント・賃貸管理会社の選定等関わるメンバーも多岐にわたります。
当社では賃貸管理・プロパティマネジメントの視点からの市場調査、アセットマネージャー・投資家の視点からの投資分析、
建築士の視点からのプランニング・デザイン提案、
そして相続アドバイザーの視点からの相続対策まで、土地活用の360°チェックサービスを提供しております。

資産の有効活用や相続対策として、土地有効活用を検討するオーナー様も多いのではないでしょうか。
土地有効活用は市場調査やキャッシュフロー分析、将来価値を想定した投資分析の他、
相続対策(節税効果、分割対策)の観点からの分析も必要とします。
その他、建築会社や設計者、プロパティマネジメント・賃貸管理会社の選定等関わるメンバーも多岐にわたります。
当社では賃貸管理・プロパティマネジメントの視点からの市場調査、アセットマネージャー・投資家の視点からの投資分析、建築士の視点からのプランニング・デザイン提案、 そして相続アドバイザーの視点からの相続対策まで、土地活用の360°チェックサービスを提供しております。

目的・将来設計

土地を有効活用する本来の目的、将来設計(分割対策、節税策)を明確化

土地活用の主な動機、きっかけで多いのは、「土地を親から相続した」「更地にしておくのは勿体無い」「このままでは相続税が課せられる」等の収入対策、節税対策が多いように見受けられます。まずは収入対策、節税対策の主なポイントをあげてみました。

土地を有効活用する本来の目的、将来設計(分割対策、節税策)を明確化



  • 収入対策

    更地のままでは収入が生まれず、税金も更地並の評価となり勿体無いとの思いから、借金をしてアパート経営を選択する事例が多いのではないでしょうか。しかし、いったん建築してしまうと更地は更地ではなく貸家建付地評価となり、評価が下がることが相続税の圧縮につながるかもしれませんが、エリア、建築内容次第では、土地+建物のそもそもの資産価値が下がるリスクがあることを忘れてはなりません。建物が建って賃貸経営がスタートすると、不動産の評価=更地評価+建物価格ではなくなり、賃料収入から算定される収益還元評価となってしまうからです。

  • 相続対策

    分割、納税、節税対策の大きく3つのテーマがありますが、建物を建てて評価を下げる提案にとらわれて、分割対策や納税対策を失念してしまうこともあります。例えば両親と子が二人の家族で自宅以外にアパートを一棟保有していたとすると、将来のアパート経営は誰が引き継ぐのか?アパート経営自体が順調であればいいのですが、維持管理や手間、管理会社とのやり取りも発生しますので事業を誰が承継するかは予め考慮すべき課題だと思います。納税対策についても同様です。相続時の納税額の把握を行い、円満な分割案とともに、納税準備も必要です。節税しても納税ができず、分割対策上、売却せざるを得ない事態になってしまってはそもそも土地活用は何の目的だったのか?多方面からの検証が必要となります。

市場調査

そのエリア、市場は将来に渡ってどのような賃貸需要が見込める市場か?

賃貸経営は建物を建てて入居者に賃貸する貸家業であると言えますので、そもそも貸家業の需要と供給について知る必要があります。また、居住用の他にも事務所や店舗等のテナントや、ロードサイドのショッピングモールまで賃貸経営の種類は多岐にわたります。その市場でどのようなニーズが見込め、将来的にどれくらいの需要が見込めるのか、参入企業の可能性はどうか?賃貸経営の基本は市場を知ることから始まります。

|  市場調査  |  その市場が継続的に安定して賃貸需要が見込める市場か否か?

キャッシュフロー分析

潜在的に見込める賃料、稼働中の空室損、運営経費(公租公課、PM手数料、修繕費、維持光熱費、火災保険、他)の推移、税引き前キャッシュフロー、減価償却、税引き後のキャッシュフロー分析の他、DCR(借入返済率)による安全性、将来価値の予測と全期間の利回りIRR(内部収益率)算定を行うことで事業判断を行ないます。

|  投資分析  |  賃料、空室損、運営費の推移、将来価値の予測、全期間の利回り算定
  • example 01

    分割対策に配慮した戸建賃貸経営

    アパマン建設

    将来的な分割対策に配慮し
    戸建賃貸経営

  • example 02

    市場調査によって
    建築のボリュームを減らす

    建設による有効活用

    一部を借り上げ駐車場として運用

  • example 03

    将来価値を予測することで
    土地活用を見送る

    低層住宅地での土地活用

    資産の組み換えに発想転換