目的・将来設計

土地を有効活用する本来の目的、将来設計（分割対策、節税策）を明確化

土地活用の主な動機、きっかけで多いのは、「土地を親から相続した」「更地にしておくのは勿体無い」「このままでは相続税が課せられる」等の収入対策、節税対策が多いように見受けられます。まずは収入対策、節税対策の主なポイントをあげてみました。

• 収入対策

  更地のままでは収入が生まれず、税金も更地並の評価となり勿体無いとの思いから、借金をしてアパート経営を選択する事例が多いのではないでしょうか。しかし、いったん建築してしまうと更地は更地ではなく貸家建付地評価となり、評価が下がることが相続税の圧縮につながるかもしれませんが、エリア、建築内容次第では、土地＋建物のそもそもの資産価値が下がるリスクがあることを忘れてはなりません。建物が建って賃貸経営がスタートすると、不動産の評価＝更地評価＋建物価格ではなくなり、賃料収入から算定される収益還元評価となってしまうからです。

• 相続対策

  分割、納税、節税対策の大きく３つのテーマがありますが、建物を建てて評価を下げる提案にとらわれて、分割対策や納税対策を失念してしまうこともあります。例えば両親と子が二人の家族で自宅以外にアパートを一棟保有していたとすると、将来のアパート経営は誰が引き継ぐのか？アパート経営自体が順調であればいいのですが、維持管理や手間、管理会社とのやり取りも発生しますので事業を誰が承継するかは予め考慮すべき課題だと思います。納税対策についても同様です。相続時の納税額の把握を行い、円満な分割案とともに、納税準備も必要です。節税しても納税ができず、分割対策上、売却せざるを得ない事態になってしまってはそもそも土地活用は何の目的だったのか？多方面からの検証が必要となります。